Duración del contrato de alquiler: 5 o 7 años, prórrogas y cuándo puedes irte
«Te lo alquilo un año.» Es una frase habitual y casi siempre incompleta. En un alquiler de vivienda habitual, la ley protege una duración mínima que muchos inquilinos —y algunos propietarios— no tienen clara. Vamos a ponerlo en orden.
La regla básica: 5 o 7 años
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que, si el contrato dura menos, el inquilino puede prorrogarlo cada año hasta alcanzar:
- 5 años, si quien alquila es una persona física.
- 7 años, si es una persona jurídica (una sociedad, un fondo...).
Esto significa que aunque el contrato ponga «1 año», tú puedes seguir si lo deseas. La prórroga obligatoria es para el propietario; para ti es un derecho.
Después de 5 o 7 años: la prórroga tácita
Cuando termina ese periodo, si ninguna de las partes avisa, el contrato se prorroga por años hasta un máximo de tres más. En total, el escenario más largo ronda los 8 años con un propietario particular y los 10 con una persona jurídica.
Los preavisos
La normativa fija avisos por escrito antes de que acabe el contrato o su prórroga. En los contratos firmados desde la reforma de 2023 se maneja un preaviso de cuatro meses para el propietario y de dos meses para el inquilino cuando alguien no quiere continuar. Estos plazos han cambiado en el pasado, así que comprueba qué dice tu contrato y la versión vigente de la ley.
¿Puedo irme antes?
Sí. Tras seis meses de contrato, el inquilino puede desistir avisando al propietario con treinta días de antelación. El contrato puede pactar una indemnización si te vas antes de tiempo, normalmente de un mes de renta por cada año que quedara por cumplir (en proporción si es menos de un año). Mira si tu contrato la incluye y cómo se calcula.
¿Y el propietario?
Puede recuperar la vivienda antes de tiempo solo en supuestos concretos: por ejemplo, si la necesita para vivienda permanente de él o de un familiar de primer grado, y siempre que lo haya hecho constar en el contrato y lo comunique con la antelación correspondiente. Fuera de esos casos, no puede darte un plazo corto por su cuenta.
Qué mirar antes de firmar
- La duración que figura y si te ofrecen algo distinto de lo que marca la ley (cláusulas que recortan tus derechos pueden no ser válidas).
- Quién es el arrendador: persona física o jurídica, porque cambia el mínimo.
- La cláusula de desistimiento y su indemnización.
- Las prórrogas y los preavisos que aparecen por escrito.
Una cosa más
Todo esto aplica a vivienda habitual. Alquileres de temporada, de habitación o de uso distinto de vivienda tienen otras reglas. Esta guía es orientativa y no sustituye el consejo de un abogado o de una asociación de consumidores. Contrasta siempre con el texto vigente de la LAU en el BOE.